ISS – Atividade de incorporação-construção imobiliária

1. Nos contratos de construção regulados pela Lei nº 4.591/1964, firmados antes do habite-se entre incorporador que acumule essa qualidade com a de construtor e os adquirentes de frações ideais de terreno, há prestação de serviços de construção civil e, por conseguinte, incidência do ISS (item 7.02 do art. 8° da Lei n° 691/1984);

2. O artigo 52, do Decreto nº 10514 DE 08/10/1991, dispõe que:
” Art. 52. Nos contratos de construção regulados pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, firmados antes do "habite-se" entre o incorporador que acumule essa qualidade com a de construtor e os adquirentes de frações ideais de terreno, a base de cálculo será o preço das cotas de construção, deduzido proporcionalmente do valor dos materiais. (Redação dada ao caput pelo Decreto nº 23.753, de 02.12.2003, DOM Rio de Janeiro de 03.12.2003, rep. DOM Rio de Janeiro de 04.12.2003)

§ 1º Na hipótese prevista neste artigo, só será admissível deduzir do preço o valor dos materiais de construção proporcionalmente às frações ideais de terreno alienadas ou compromissadas, observado, ainda, o disposto no art. 50. (Redação dada ao parágrafo pelo Decreto nº 23.753, de 02.12.2003, DOM Rio de Janeiro de 03.12.2003, rep. DOM Rio de Janeiro de 04.12.2003)

§ 2º Consideram-se, também, compromissadas as frações ideais vinculadas às unidades autônomas contratadas para entrega futura, em pagamento de bens, serviços ou direitos adquiridos, inclusive terrenos.

3. O prestador de serviços estabelecido no Município do Rio de Janeiro deverá emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica – NFS-e – NOTA CARIOCA, documento fiscal referente ao ISS, sempre que executar serviço e quando receber adiantamento, sinal ou pagamento antecipados, inclusive em bens ou direitos;

4. Se o serviço não for prestado e o sinal ou adiantamento for devolvido ao cliente, o contribuinte deverá cancelar a NFS-e – NOTA CARIOCA emitida;

5. Todos os prestadores de serviços, pessoas físicas ou jurídicas, inclusive consórcios, condomínios e cooperativas, obrigados à inscrição no cadastro de contribuintes do Município do Rio de Janeiro, que prestem os serviços previstos no subitem 7.02 da lista do art. 1º do Decreto n° 10.514/1991, deverão manter em cada um dos seus estabelecimentos os seguintes livros fiscais, de acordo com as operações que realizarem, ou com a forma pela qual se constituírem: Registro de Utilização de Documentos Fiscais e Termos de Ocorrências – modelo 2; Registro de Entradas de Materiais e Serviços de Terceiros (REMAS ) – modelo 4; e Registro Auxiliar das Incorporações Imobiliárias (RADI) – modelo 6;

6. Os referidos contribuintes deverão observar, quanto à escrituração dos livros fiscais mencionados, as disposições contidas no Capítulo III do Decreto n° 10.514/1991 e no Decreto n° 2.978/1981;

7. Quando o contribuinte, antes ou durante a prestação dos serviços, receber dinheiro, bens ou direitos, como sinal, adiantamento ou pagamento antecipado de preço, deverá pagar imposto sobre os valores recebidos;

8. Considera-se mês de competência o mês em que o serviço for executado ou em que houver o recebimento, sinal ou pagamento antecipado;

9. Fundamentação legal para as informações acima: Lei n° 691/1984 (CTM), Lei n° 5.098/2009 (Nota Carioca), Decreto n° 32.250/2010 (Nota Carioca), Decreto n° 10.514/1991 (Regulamento do ISS) e Decreto n° 2.978/1981 (livros fiscais) e Resolução SMF n° 2.617/2010 e alterações posteriores (Nota Carioca).

Dessa forma, o roteiro prático para adequação desses contribuintes à NFS-e – NOTA CARIOCA, observando-se os prazos, pode ser assim resumido:

1. Ao receber valores (a qualquer título e mesmo que em bens ou direitos), acessar o “site” www.notacarioca.rio.gov.br e emitir a NFS-e – NOTA CARIOCA correspondente à operação, indicando CPF e demais dados do adquirente da fração ideal vinculada a uma benfeitoria em construção ou a ser construída;

2. Descrever, no campo “discriminação dos serviços”, os dados da unidade imobiliária em questão e informações sobre a importância recebida (nº da unidade, bloco, nº da parcela, etc.;

3. Indicar a importância recebida no campo “valor dos serviços”;

4. Informar no campo “deduções” os abatimentos da base de cálculo permitidos na legislação (observar que estes são transportados da obrigatória escrituração fiscal dos Livros REMAS e RADI – vide item “f” acima);

5. Informar no campo “código da obra” o nº atribuído pelo próprio contribuinte para a obra/empreendimento em questão, constante também da sua escrituração fiscal.